Perjanjian Pengikatan Jual Beli atau yang lazim dikenal sebagai PPJB merupakan instrumen hukum yang sering digunakan dalam praktik transaksi properti di Indonesia, khususnya pada jual beli tanah, rumah, maupun satuan rumah susun. PPJB pada dasarnya adalah perjanjian pendahuluan yang dibuat sebelum dilaksanakannya jual beli secara sempurna melalui Akta Jual Beli (AJB). Keberadaan PPJB biasanya dilatarbelakangi oleh kondisi tertentu, seperti pembayaran yang belum lunas, sertifikat hak atas tanah yang masih dalam proses, atau objek jual beli yang masih dalam tahap pembangunan.
Namun demikian, masih banyak masyarakat yang keliru memahami kedudukan hukum PPJB dan menganggapnya setara dengan jual beli yang sah. Kekeliruan ini berpotensi menimbulkan berbagai risiko hukum yang tidak ringan, baik dalam ranah perdata maupun, dalam kondisi tertentu, dapat bersinggungan dengan hukum pidana.
Secara yuridis, PPJB tunduk pada ketentuan umum hukum perjanjian sebagaimana diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata. Pasal 1320 KUHPerdata menentukan bahwa sahnya suatu perjanjian mensyaratkan adanya empat unsur, yaitu kesepakatan para pihak, kecakapan untuk membuat perjanjian, suatu objek tertentu, dan sebab yang halal. Selama keempat unsur tersebut terpenuhi, maka PPJB adalah perjanjian yang sah dan mengikat para pihak.
Lebih lanjut, Pasal 1338 ayat (1) KUHPerdata menegaskan bahwa setiap perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Konsekuensinya, para pihak dalam PPJB wajib melaksanakan seluruh isi perjanjian tersebut dengan itikad baik sebagaimana ditegaskan pula dalam Pasal 1338 ayat (3) KUHPerdata. Dengan demikian, meskipun PPJB bukan merupakan akta jual beli, keberadaannya tetap memiliki kekuatan hukum yang mengikat.
Akan tetapi, perlu ditegaskan bahwa PPJB tidak mengakibatkan beralihnya hak kepemilikan atas tanah dan/atau bangunan. Dalam sistem hukum pertanahan Indonesia, peralihan hak atas tanah hanya dapat dilakukan melalui Akta Jual Beli yang dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Ketentuan ini bersumber dari Undang-Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria (UUPA), serta diperjelas dalam Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah. Selama AJB belum dibuat dan belum dilakukan balik nama sertifikat, secara hukum kepemilikan atas objek tetap berada pada pihak penjual.
Risiko hukum pertama yang paling sering muncul dalam praktik PPJB adalah terjadinya wanprestasi. Wanprestasi terjadi ketika salah satu pihak tidak memenuhi prestasi sebagaimana diperjanjikan, baik karena tidak melaksanakan kewajiban sama sekali, melaksanakan tetapi tidak sebagaimana mestinya, terlambat melaksanakan, atau melakukan sesuatu yang menurut perjanjian tidak boleh dilakukan. Contohnya, pembeli telah melunasi seluruh pembayaran berdasarkan PPJB, namun penjual tidak bersedia atau menunda-nunda pelaksanaan AJB. Dalam kondisi demikian, pihak yang dirugikan berhak menuntut ganti rugi, biaya, dan bunga sebagaimana diatur dalam Pasal 1243 KUHPerdata.
Selain wanprestasi, PPJB juga berpotensi menimbulkan sengketa perbuatan melawan hukum. Hal ini terutama terjadi apabila sejak awal terdapat itikad tidak baik dari salah satu pihak. Misalnya, penjual mengikatkan PPJB atas objek tanah yang ternyata sedang dalam sengketa, telah dijaminkan kepada pihak lain, atau bahkan bukan merupakan miliknya secara sah. Perbuatan semacam ini dapat memenuhi unsur perbuatan melawan hukum sebagaimana dirumuskan dalam Pasal 1365 KUH Perdata, yaitu adanya perbuatan melawan hukum, kesalahan, kerugian, dan hubungan kausal antara perbuatan dan kerugian tersebut.
Risiko hukum lainnya adalah lemahnya posisi pembuktian, khususnya apabila PPJB dibuat di bawah tangan tanpa melibatkan notaris. Secara hukum, perjanjian di bawah tangan tetap sah dan mengikat sepanjang memenuhi syarat Pasal 1320 KUHPerdata. Namun dari sisi pembuktian, kekuatan akta di bawah tangan jauh lebih lemah dibandingkan akta autentik. Pasal 1868 KUHPerdata menyatakan bahwa akta autentik adalah akta yang dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum yang berwenang, yang memberikan kekuatan pembuktian sempurna di pengadilan. Dalam sengketa PPJB, ketiadaan akta autentik seringkali menyulitkan pihak yang dirugikan untuk membuktikan hak-haknya secara optimal.
Dalam perkembangan tertentu, penggunaan PPJB juga dapat bersinggungan dengan hukum pidana. Hal ini terjadi apabila PPJB digunakan sebagai sarana untuk melakukan penipuan atau penggelapan, misalnya dengan cara menarik pembayaran dari banyak pihak tanpa adanya niat untuk menyerahkan objek sebagaimana dijanjikan. Dalam kondisi demikian, perbuatan tersebut dapat memenuhi unsur tindak pidana sebagaimana diatur dalam Pasal 378 KUHP tentang penipuan atau Pasal 372 KUHP tentang penggelapan. Meski demikian, perlu dipahami bahwa tidak setiap sengketa PPJB otomatis merupakan tindak pidana, karena pada prinsipnya hubungan hukum dalam PPJB adalah hubungan keperdataan yang harus diuji terlebih dahulu unsur wanprestasi atau perbuatan melawan hukumnya.
Oleh karena itu, pemahaman yang tepat mengenai kedudukan dan fungsi PPJB menjadi sangat penting bagi masyarakat. PPJB seharusnya dipandang sebagai instrumen hukum sementara yang berfungsi sebagai jembatan menuju jual beli yang sah, bukan sebagai akhir dari proses jual beli itu sendiri. Penyusunan PPJB harus dilakukan secara cermat, jelas, dan seimbang, dengan memuat identitas para pihak, uraian objek secara rinci, hak dan kewajiban masing-masing pihak, jangka waktu pelaksanaan AJB, mekanisme penyelesaian sengketa, serta sanksi hukum apabila terjadi pelanggaran.
Bagi masyarakat, kehati-hatian dalam membuat dan menandatangani PPJB merupakan langkah awal untuk melindungi hak-haknya secara hukum. Sementara itu, bagi praktisi hukum dan lembaga bantuan hukum, edukasi hukum mengenai PPJB menjadi bagian penting dalam mencegah terjadinya kerugian dan sengketa berkepanjangan. Dengan pemahaman hukum yang benar, PPJB dapat berfungsi sebagaimana mestinya, yaitu sebagai alat perlindungan hukum, bukan sebagai sumber persoalan di kemudian hari.
Kami menghimbau, PPJB yang sah secara hukum wajib dipatuhi. Jika terjadi pelanggaran, salah satu pihak dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan.
Penulis Haikal Kurniawan Paralegal LBH JSB Indonesia
Tinggalkan Balasan